Recomendamos primero vender tu piso si ello condiciona la compra de uno nuevo. Si necesitas la venta de tu piso para comprar otro, es muy arriesgado cerrar un trato sin tener vendido tu piso.

Si encuentras un comprador para tu piso puedes cerrar un contrato de arras con él y con el importe recibido puedes a la vez reservar el piso que te haya gustado.

Las arras es un contrato privado en el que el comprador y vendedor manifiestan su mutuo interés en la compraventa de un inmueble. Se determina el precio, las condiciones y plazos para la compra del mismo, entregándose como anticipo una cantidad de dinero en concepto de señal.

Existen tres tipos de contrato de arras en función de la intención de las partes: Confirmatorias, penales y penitenciales. Lo más normal es firmar unas arras penitenciales, que indican que en caso de que el comprador desista perderá la cantidad entregada y si es el vendedor el que desiste, deberá devolver el doble de la cantidad recibida.

El contrato de arras, en nuestra opinión, es el documento que protege tanto a vendedor como a comprador, dejando las condiciones de la compraventa determinadas y por tanto sin lugar a mal interpretaciones.

Si vas a necesitar una hipoteca (financiación para la compraventa) es recomendable, antes de comenzar a buscar, consultar las condiciones en alguna entidad financiera para conocer la banda de precios en la que puedes moverte. Una vez hayas localizado el piso que te interese será el momento de negociar con la entidad que te ofrezca las mejores condiciones, debes tener en cuenta a la hora de fijar plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa que el plazo de gestión de la hipoteca en la entidad bancaria suele ser en torno a 40-45 días.

Los metros cuadrados útiles son la medición real del interior de una vivienda, la suma de cada uno de sus espacios.

Los metros cuadrados construidos engloban toda la construcción de la vivienda: tabiquerías y partes proporcionales de zonas comunes.

• Honorarios de notaria por la compraventa. Son aranceles fijados por el Gobierno que pueden oscilar entre un 1% y un 1,5% del precio de compra.
• Registro de la Propiedad: Una vez firmada la correspondiente escritura de compraventa se debe inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente, para que quede constancia del cambio de propietario. Los gastos variarán según el valor del inmueble y suele rondar el 1% del precio.
• ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales): Es un impuesto que grava la compra de una vivienda de segunda mano. El importe varía según la Comunidad Autónoma.
• Impuesto sobre el valor añadido (IVA). Las compraventas de viviendas en primera transmisión, en lugar del anterior ITP se encuentran gravadas al IVA, actualmente al tipo del 10%.
• Hipoteca: Si compras la vivienda con hipoteca, la concesión de la hipoteca se encuentra gravado con el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que se deberá sumar a los gastos de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o IVA, según cada caso, además de los gastos que te cobre tu entidad financiera (tasador, gastos de apertura…). El importe de este impuesto varía según la Comunidad Autónoma y te asegura la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Si tu vivienda la compras en Barcelona te corresponde abonar un 1.5%.
• Finalmente, la compraventa de un bien inmueble se encuentra gravada con el Impuesto del Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (antigua plusvalía) cuyo importe será calculado con el Ayuntamiento correspondiente. El sujeto pasivo de este impuesto será la parte vendedora salvo acuerdo expreso entre las partes en otro sentido.

Recomendamos solicitar la documentación siguiente para asegurarnos las características fundamentales del inmueble.

• Cédula de habitabilidad en vigor.
• Certificado de eficiencia energética.
• Nota simple informativa: Documento emitido por el Registro de la Propiedad que nos indica quién es el propietario del inmueble y las cargas que pueda tener.
• Certificado de la comunidad de estar al corriente de los pagos.
• Abono del último recibo de IBI. (Impuesto de Bienes Inmuebles)

Si la compraventa de la vivienda tiene lugar entre particulares, el reglamento notarial establece que se habrá de estar a lo que las partes acuerden y si no existiera pacto, el derecho de elección corresponderá al obligado al pago de la mayor parte de los aranceles.

En una venta entre particulares, deben firmar todos los propietarios, y si es vivienda ganancial o familiar, ambos cónyuges.

El nuevo propietario dispone de 30 días hábiles contados desde la fecha de transmisión para abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P). El pago de este impuesto deberá hacerse en la Oficina de Hacienda que corresponda al lugar donde se encuentra ubicado el inmueble.

El IVA se entregará a la parte vendedora al momento del otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa.

Una vez abonado el ITP, es presentar la escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente para su inscripción.

Existe igualmente el plazo de 30 días hábiles desde la transmisión para la liquidación de la Plusvalia.

Se debe comunicar al administrador o presidente de la comunidad los datos del nuevo propietario.

Por último, hay que solicitar el alta o cambiar la titularidad de los suministros de agua, luz y gas, para ello será necesario disponer de las últimas facturas o cédula de habitabilidad, certificados de instalación y boletines.

La cédula de habitabilidad de una vivienda es un documento que acredita el cumplimento de los requisitos mínimos para que un espacio pueda ser habitado por personas a nivel de salubridad, higiene y solidez.

Está legalizada por las comunidades autónomas y caduca a los 15 años de ser emitida. En esta acreditación se regula la superficie útil, mínima, de los espacios de la vivienda, así como el equipamiento mínimo que debe tener: inodoro, cocina, agua caliente, etc. Los requisitos no son muy exigentes así que lo más habitual es que las viviendas cumplan los mínimos.

Según la Ley 18/2007 este documento se exige cuando se alquila o se vende un piso y además al contratar y dar de alta los servicios de agua, luz y gas.

Si no dispones de la cédula de habitabilidad o la tienes caducada, puedes contactar con un Arquitecto técnico, este realizará una inspección visual al inmueble y comprobará si cumple o no con la normativa actual.

Una vez se disponga del Certificado, se tiene que entregar a la administración que corresponda junto con el resto de documentación necesaria. La respuesta a este trámite no suele demorarse más de un mes, aunque depende de cada Comunidad Autónoma.

Todo propietario que quiera vender o alquilar su vivienda usada (construida antes de 2007) debe contar con el certificado de eficiencia energética. Es un documento que incluye la calificación de la eficiencia energética y el consumo de un edificio o parte de éste, información del procedimiento, descripción de las características energéticas y recomendaciones de mejora viables. La calificación debe registrarse en un organismo oficial de la comunidad autónoma correspondiente para que tenga el carácter de certificado.

Tiene una validez de 10 años y es el propietario el responsable de su renovación o actualización Será emitido por un técnico competente que esté homologado a tal efecto y que será elegido libremente por el propietario.

IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): A pesar de que habitualmente su pago es fraccionado, el IBI es un impuesto anual, de modo que el propietario que vende su piso es el responsable de pagar el IBI del año en el que lo vende, es decir, será sujeto pasivo del impuesto el propietario del bien inmueble al 1 de enero del año de la transmisión.

Por ejemplo, si vendes tu piso el 21 de febrero del 2016, deberás pagar el IBI de todo el 2016.

Resulta en todo caso habitual el pacto entre las partes en el sentido de prorratear el importe del impuesto en función de los meses disfrutados por comprador y vendedor.

Plusvalía municipal (Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana): Tiene que pagarlo el vendedor, y su importe se calcula sobre el incremento del valor experimentado por el piso durante el tiempo que ha sido propietario. En el caso de Barcelona, el Ayuntamiento ofrece en su página web una herramienta para poder calcular el importe y la posibilidad de tramitarlo online.

IRPF (Impuesto de la Renta a las Personas Físicas): Si el piso que has vendido era tu vivienda habitual (estabas empadronado en él), tienes un plazo de 2 años para reinvertir los beneficios, pero si no lo haces en el primer año, debes dejar constancia en la declaración de la renta de ese año para no pagar por “ganancia patrimonial”. Podrás descontar el importe del nuevo piso que te compres del beneficio obtenido por la venta del tuyo. Mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa están exentas de pagar este impuesto (si el piso era su vivienda habitual).

Para abonar el impuesto se deberá declarar la operación en la declaración de la renta del año siguiente a la venta. El impuesto sólo se paga si se ha obtenido una ganancia entre el valor que tenía el inmueble cuando se compró y el que tiene cuando se vende.

La relación entre el precio del inmueble y el precio medio de la zona determinará el tiempo que tardará en venderse. Debe ser un ajuste perfecto, ya que, si el precio está demasiado alto, tardará más. En este sentido, un buen asesor inmobiliario sabe cómo equilibrar los precios según la zona.

El arrendador es la persona dueña del inmueble, el cual cede a otra persona o personas el uso y disfrute del mismo en arrendamiento. Por el contrario, el arrendatario es el que toma ese bien o inmueble en arrendamiento.

El alquiler de pisos e inmuebles se actualiza cada año de acuerdo con la subida del IPC. Esta operación se hace para reflejar en el pago el aumento del coste de la vida.

La forma más sencilla para calcular el IPC de los Alquileres es mirar la web del Instituto Nacional de Estadística (www.ine.es) que cuenta con apartado específico para calcular la renta actualizada. Se introduce el periodo y el importe del alquiler para que la web obtenga la renta y la tasa de variación.

Es un seguro que ofrece respaldo al propietario en caso de que el nuevo inquilino incumpla sus obligaciones durante la vigencia del contrato.

Recomendamos realizar un listado detallado en el momento de ser entregado y que sea firmado por ambas partes.